Blog

Miniony rok przyniósł wzrost popytu na rynku najmu. Wynikało to głównie z agresji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę i jej konsekwencji dla rynku najmu. Dodatkowo nastąpił znaczny wzrost stóp procentowych, co doprowadziło do spadku zdolności kredytowej potencjalnych nabywców zamierzających zakupić własne mieszkanie.

  W 2022 roku nastąpił drastyczny wzrost cen wynajmu mieszkań, co było jaskrawym przeciwieństwem spadku wywołanego pandemią i późniejszej stabilizacji w 2021 roku. Na taką sytuację złożyło się kilka czynników, m.in. eskalacja inflacji, wzrost zainteresowania i znaczny napływ ukraińskich imigrantów, którzy zostali zmuszeni do ucieczki przed eskalacją wojny. Ekonomiczne i geopolityczne implikacje tych czynników doprowadziły do znacznego ograniczenia możliwości zakupu mieszkań przez ludzi, co doprowadziło do sytuacji, w której wynajem stał się dla wielu osób jedyną możliwą opcją.

Według raportu „Najem mieszkań, podsumowanie 2022r.” autorstwa Expander i rentier.io. W ubiegłym roku odnotowaliśmy ogromny wzrost popytu na rynku wynajmu. Na wiosnę nastąpił duży skok, co było związane z atakami Federacji Rosyjskiej na Ukrainę, które zmusiły wielu obywateli tego kraju do ucieczki na Zachód, m.in. do Polski.

Kolejnym istotnym czynnikiem napędzającym popyt był gwałtowny wzrost stóp procentowych NBP, a także zmiany regulacyjne wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) w celu zaostrzenia standardów udzielania kredytów hipotecznych. To uniemożliwiło kupowanie mieszkań i zmusiło ich do powrotu na rynek wynajmu.

Ponadto po zakończeniu pandemii do miasta wrócili studenci i pracownicy, którzy w czasie pandemii studiowali i pracowali zdalnie w swoich miejscowościach. Nie możemy ignorować szybko rosnącej inflacji, która odbija się na kosztach remontów mieszkań.

Powyższa sytuacja doprowadziła do wzrostu kosztów najmu. W marcu i kwietniu 2022 r. odsetek ten wzrasta do 14%. W kolejnych miesiącach kurs nadal rósł, ale w wolniejszym tempie. Najnowsze dane pokazują, że czynsze wzrosły średnio o 23 % w listopadzie w porównaniu do stycznia tego samego roku. Dynamikę wzrostu odnotowano we wszystkich miastach. Największe podwyżki czynszów odnotowały Kraków (33%) i Wrocław (32%), a po 31% w Toruniu i Warszawie. Najmniejsza zmiana nastąpiła w Katowicach (15%), ale także w Częstochowie, Szczecinie i Białymstoku po 18%.

Zwiększony zwrot z inwestycji w porównywalny do oprocentowania lokat. Właściciele nieruchomości na pewno są zadowoleni z zaistniałej sytuacji. Rentowność inwestycji mieszkaniowych poprawiła się dzięki rosnącym czynszom. 4,5% netto na początku 2022 r. i już 5,61% w listopadzie (dane po uwzględnieniu podatków i kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkań). Wartości te są zbliżone do średniego oprocentowania lokat bankowych w styczniu (5,61%) i listopadzie (6,92%).

Rok 2023 powinien być cenowo ustabilizowany.

Według prognozy Expandera najbliższe miesiące ustabilizują się i unikniemy dalszych znaczących podwyżek czynszów. Wydaje się, że najbliższe miesiące przyniosą wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe.

Perspektywa złagodzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji dla kredytów o stałym oprocentowaniu oraz ogłoszenie programu „pierwsze mieszkanie” z 2% kredytem stworzyły niezakłócone możliwości dla rynków kredytowych. W rezultacie niektórzy najemcy zwrócą się w stronę rynku kupującego.

Nie oczekuje się jednak, aby wpływ ten był znaczący. Plan przedstawiony przez rząd PiS wejdzie w życie w drugiej połowie tego roku. Poprawi to zdolność kredytową, choć nie będzie to nagła zmiana. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) prawdopodobnie rozpocznie również serię obniżek stóp procentowych pod koniec roku. W związku z tym dostępność kredytów hipotecznych wzrośnie, ale nie bardziej niż przed cyklem podwyżek stóp NBP. Inne bodźce, które mogą wpłynąć na rynek, to demografia i imigracja.

W najbliższych kwartałach podaż mieszkań powinna się ustabilizować, a nowych mieszkań na wynajem nie będzie zbyt wiele, ponieważ  opłacalność tej inwestycji jest zbyt niska. Poziom wynagrodzeń ma również wpływ na koszty wynajmu. Z jednej strony te rosną, co pozwala wydać więcej pieniędzy na wynajem mieszkania. Natomiast z  drugiej strony inflacja powoduje spadek realnych dochodów.

Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, stawki czynszów wydają się w tym roku utrzymywać na stałym poziomie. W rzeczywistości będziemy świadkami niewielkiego wzrostu cen najmu, a w niektórych miastach lekkiego spadku. Prognozy te będą realistyczne, z wyjątkiem większej liczby nieprzewidzianych wydarzeń w tym roku.