Blog

Realny spadek cen mieszkań w 2023 roku

Niepewność w krótkim okresie, dobre perspektywy długoterminowe – tak brzmiał tytuł raportu analityków Banku Pekao o rynku nieruchomości.

Eksperci przewidują, że w najbliższym czasie brak jest istotnych czynników makroekonomicznych, które doprowadziłyby do odbicia na rynku mieszkaniowym. Stopy inflacji osiągnęły szczyt na początku 2023 r., a analitycy spodziewają się większego złagodzenia polityki pieniężnej dopiero w 2024 r., z przewidywanym spadkiem do około 4% z obecnych 6,75%. Niedawna zgoda UKNF na obniżenie bufora ostrożnościowego do obliczania zdolności kredytowej w połączeniu z zaplanowanym na lipiec programem „Bezpieczny Kredyt na 2%” prawdopodobnie będą stymulować popyt mieszkaniowy. Zdaniem analityków uruchomienie programu w drugiej połowie roku może odwrócić spadkowy trend sprzedaży mieszkań i zapobiec poważniejszemu spadkowi cen. Choć w pierwszej połowie roku nastąpił nieznaczny spadek cen, w drugiej połowie roku trend ten może ulec odwróceniu, co spowoduje, że dynamika cen rok do roku zbliży się do zera. Chociaż istnieje możliwość spadku cen, przeszkoda w postaci wysokiej inflacji i ogólnych kosztów budowy może temu zapobiec. To powiedziawszy, z pewnością w tym roku (podobnie jak w IV kwartale 2022 r.) spadną ceny nieruchomości, co samo w sobie jest zjawiskiem niewidzianym od lat. Według analiz, w drugiej połowie tego roku lub w pierwszej połowie 2024 roku, pod wpływem stopniowej poprawy sytuacji popytowej, trend spadkowy cen z poprzedniego miesiąca ponownie ulegnie odwróceniu. Rynek może jednak powrócić do wyraźniejszych wzrostów cen rok do roku (zwłaszcza w ujęciu realnym) w drugim lub trzecim kwartale 2024 roku.

Eksperci przewidują, że w 2023 roku zaciągnięte zostaną kredyty mieszkaniowe o wartości ok. 36 mld zł, podczas gdy w 2021 roku było to blisko 90 mld zł. Chociaż gotówka nie jest już na oprocentowaniu zerowym, to stopy procentowe są nadal realnie ujemne, więc wielu posiadaczy wolnych pieniędzy może szukać okazji i próbować je znaleźć.

            W dłuższej perspektywie rynek nieruchomości ma ogromny potencjał wzrostu. Po pierwsze, mamy do czynienia z luką mieszkaniową, zarówno ilościową, jak i jakościową. Po drugie, własność mieszkań jest nadal dominująca, a nie wynajmowana. Po trzecie, ludność nadal migruje do miast i następuje napływ imigrantów zza wschodniej granicy. Po czwarte, banki mają duże pole do dalszej ekspansji w finansowaniu kredytowym (19% PKB w Polsce i 45% w UE). Po piąte, ponadprzeciętny wzrost dochodów ludności jest nadal relatywnie niski w porównaniu z UE, a poziom cen mieszkań jest czynnikiem wspierającym.

Więcej

Bezpieczny kredyt 2% – Program Pierwsze Mieszkanie

W III kwartale 2023 roku ma zostać wprowadzony nowy program dopłat do kredytów hipotecznych o nazwie „Pierwsze Mieszkanie. W ramach tego będzie można otrzymać „Bezpieczny kredyt 2%”, pożyczkę z dopłatą, dzięki której oprocentowanie zostanie obniżone do około 2% przez 10 lat. Drugim elementem planu ma być specjalne konto oszczędnościowe zwane „Kontem Mieszkaniowym”. Zgodnie z nim dotacja trafi do tych, którzy dopiero zaoszczędzą pieniądze na zakup mieszkania lub domu.

Co to jest „kredyt na 2%”?

Integralną częścią programu „Pierwsze Mieszkanie” jest kredyt preferencyjny, zwany „Bezpieczny Kredyt 2%”. Tym, którym zostanie przyznany przez 10 lat będą otrzymywali dofinansowanie, zmniejszające ratę do równowartości 2% oprocentowania powiększonego o marżę bankową. Trzeba pamiętać, że na wysokość raty zmieni  to, że w okresie dofinansowania spłacać będziemy w ratach malejących. Jednak standardowo najczęściej wybierany jest system stałych spłat.

Jaka jest maksymalna kwota bezpiecznego kredytu 2%?

Kredyt preferencyjny będzie można uzyskać na kwotę do 500 000 zł dla tzw. singla i do 600 000 zł dla małżonków lub osób wychowujących co najmniej 1 dziecko.

W przypadku pożyczek na dokończenie nierozpoczętej budowy obowiązują następujące ograniczenia:

  • suma wartości działki, wykonanych prac i kwoty kredytu max. 1 mln zł
  • maksymalna kwota kredytu w takim przypadku wynosi 100 tys. zł dla singla i 150 tys. zł dla rodziny.
Jaka jest maksymalna kwota bezpiecznego kredytu 2%?

Osoby do 45 roku życia będą mogły otrzymać preferencyjny kredyt z dotacją (kredyt na 2%) i przeznaczyć go wyłącznie na zakup lub budowę pierwszego mieszkania lub domu. W związku z tym będzie ono przyznawane tylko osobom, które nigdy nie posiadały domu ani mieszkania i nie posiadają spółdzielczego prawa do lokalu.

Jaki dom można kupić za „pożyczkę gwarantowaną na 2%”?

W większości przypadków w programie nie ma ograniczeń przestrzennych ani cen za metr kwadratowy. Może to być więc dowolne mieszkanie lub dom, nowe lub z rynku wtórnego. Można to przeznaczyć na zakup domu, jego budowę i całkowite wykończenie oraz zakup działki budowlanej, na której można wybudować dom.

Konto Mieszkaniowe

Drugim elementem programu „Pierwsze Mieszkanie” jest konto oszczędnościowe, na które oszczędzający otrzymają specjalne dopłaty, tzw. premię mieszkaniową. Premie te będą wypłacane corocznie według wskaźnika inflacji lub wskaźnika zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wybrany zostanie wskaźnik korzystniejszy dla uczestników. Więc jeśli inflacja wyniesie 10% w danym roku, a ceny mieszkań wzrosną o 5%, premia wyniesie 10%. Należy dodać, że oprócz premii otrzymywane są również odsetki od banku. Ponadto odsetki te nie są pomniejszane przez podatki.

Premia mieszkaniowa – jak uzyskać dopłatę?

Wpłat na to konto należy dokonywać co miesiąc przez okres od 3 do 10 lat. Dotacja zostanie wypłacona za rok, jeżeli dokonanych zostanie co najmniej 11 wpłat w ciągu roku i nie mniej niż 500 zł każda (6 000 zł rocznie). Zatem… w jednym miesiącu w danym roku można nie dokonać wpłaty, a dofinansowanie zostanie przyznane. Natomiast maksymalna wpłata na takie konto to  24 000 zł rocznie (12 wpłat po 2 000 zł).

Premia Mieszkaniowa – jak nie stracić?

Aby nie doprowadzić do utraty Premii Mieszkaniowej oraz uniknięcia podatków, środki zgromadzone na takim koncie mogą być wykorzystane wyłącznie na:

  • zakup mieszkania
  • zakup lub budowę domu jednorodzinnego
  • sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu
  • wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej
  • partycypację w SIM albo TBS

Po zakończeniu oszczędzania uczestnik będzie miał 5 lat na wykorzystanie go na jeden z powyższych celów.

Kto może korzystać z konta mieszkaniowego?

Konto takie mogą otworzyć tylko osoby, które nie mają i nigdy wcześniej nie posiadały mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do lokalu. Jedynym wyjątkiem są rodziny z dziećmi, które mają tylko jedną nieruchomość do zamieszkania. Będą mogli oszczędzić na koncie, żeby móc zmienić na większy lokal. Jednak mieszkanie lub dom, który już posiadasz, nie może być większy niż:

  • 50 m2 w przypadku 2 dzieci
  • 75m2 w przypadku 3 dzieci
  • 90 m2 w przypadku 4 dzieci

W przypadku posiadania 5 lub większej liczby dzieci nie ma ograniczeń dla powierzchni posiadanej

Więcej